Wenn es um städtebauliche Projekte geht, regeln städtebauliche Verträge, welche
Rechte und Pflichten der Investor auf der einen Seite und die Kommune auf der anderen hat. Das
Baugesetzbuch (BauGB) enthält keine
Definition des städtebaulichen Vertrags. "Städtebaulich" ist ein Vertrag, der sich auf
Regelungen des Städtebaurechts bezieht. Städtebauliche Vereinbarungen können mit
privatrechtlichen Regelungen, etwa über Grundstücksgeschäfte (z. B. Grunderwerb von
der Gemeinde), verbunden werden.
Kennzeichnend für städtebauliche Verträge ist in der Regel, dass ein zumeist
privater Investor die Kosten für bestimmte städtebauliche Projekte übernimmt.
Beispielsweise Maßnahmen für die Aufstellung eines Bebauungsplans oder Folgekosten im
Rahmen der Erschließung. Im Gegenzug schafft die Gemeinde Baurecht, etwa durch die
Aufstellung eines Bebauungsplans. Hierbei handelt es sich zwar nicht um eine echte Gegenleistung im
Sinne eines Austauschverhältnisses, da nach § 1 Abs. 3 Satz 2 BauGB ein Anspruch auf
Aufstellung eines Bebauungsplans auch nicht durch Vertrag begründet werden kann (gesetzliches
Verbot). Jedoch schuldet der Investor die Erfüllung der von ihm eingegangenen Verpflichtungen
oftmals nur, wenn tatsächlich der Bebauungsplan in Kraft tritt.
Vertragstypen
Das Baugesetzbuch nennt einige Beispielsfälle städtebaulicher Vertragstypen (§ 11
Abs. 1 Satz 2 BauGB), wobei diese Aufzählung nicht abschließend ist. Das BauGB regelt
an anderer Stelle weitere spezielle städtebauliche Verträge, z. B. den
Durchführungsvertrag zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan
nach § 12 BauGB oder den Erschließungsvertrag nach § 124 BauGB.
Beispielsweise können die Gemeinden die Ausarbeitung von Flächennutzungs- und
Bebauungsplänen bzw. deren Änderungen und Ergänzungen einem privaten Investor auf
seine Kosten übertragen. Auch die Ausarbeitung von Landschafts- und
Grünordnungsplänen oder von ergänzenden Gutachten (z. B. über Lärmschutz
oder Bodenverunreinigungen) kann durch einen städtebaulichen Vertrag übertragen
werden.
Es können Verträge geschlossen werden, um die Ziele der Bauleitplanung zu fördern und
zu sichern. Hierzu zählen die Verpflichtung zur Nutzung der Grundstücke binnen einer
angemessenen Frist entsprechend den Festsetzungen des Bebauungsplans, Vereinbarungen zum sozialen
Wohnungsbau oder zur Deckung des Wohnbedarfs der ortsansässigen Bevölkerung
("Einheimischenmodelle"). Auch kann die Verpflichtung zu naturschutzrechtlichen
Ausgleichsmaßnahmen vertraglich vereinbart werden.
In Folgekostenverträgen können z. B. Kosten für Erschließungsmaßnahmen
einem Vorhabenträger auferlegt werden. In Betracht kommen aber auch Kosten für
Infrastrukturmaßnahmen wie Schulen, Kindergärten, Altenheime, Jugendfreizeitheime,
Senioreneinrichtungen, Bürgerzentren oder Sport- und Spielplätze. Gegenstand eines
städtebaulichen Vertrags kann schließlich auch die Nutzung von Netzen und Anlagen der
Kraft-Wärme-Kopplung sowie von Solaranlagen für die Wärme-, Kälte- und
Elektrizitätsversorgung sein, um den Klimaschutz zu fördern.
Rechtliche Schranken
Städtebauliche Verträge bedürfen nach § 11 Abs. 3 BauGB zumindest der
Schriftform. Wenn gleichzeitig einer oder beide Vertragsparteien zur Übertragung des Eigentums
an Grundstücken verpflichtet werden, bedarf der Vertrag insgesamt der notariellen Beurkundung.
Bei Erreichen der vergaberechtlichen Schwellenwerte ist außerdem unter Umständen das
Vergaberecht zu beachten.
Für Gemeinden gilt beim Abschluss städtebaulicher Verträge nicht allgemein das
Prinzip der Vertragsfreiheit, wie bei Verträgen zwischen Privaten. Vielmehr unterliegen die
Gemeinden auch hier dem Grundsatz der Gesetzmäßigkeit und der Grundrechtsbindung der
Verwaltung. Die Gemeinden dürfen ihre Macht, die ihnen in Form der Planungshoheit verliehen
ist, nicht missbrauchen.
An erster Stelle ist das Verbot zu nennen, durch Vertrag einen Rechtsanspruch auf Aufstellung eines
Bauleitplans zu begründen. Dieses Verbot soll verhindern, dass von vornherein ein
Planungsergebnis festgelegt wird, was mit dem ergebnisoffenen Verfahren der Abwägung der durch
die Bauleitplanung berührten öffentlichen und privaten Belange nicht vereinbar wäre
(Abwägungsgebot gemäß § 1 Abs. 7 BauGB).
Weiterhin zu nennen ist das sogenannte Koppelungsverbot: Leistung und Gegenleistung müssen
hiernach in einem sachlichen Zusammenhang stehen. Außerdem dürfen hoheitliche
Entscheidungen ohne entsprechende gesetzliche Ermächtigung nicht von wirtschaftlichen
Gegenleistungen abhängig gemacht werden, es sei denn, erst die Gegenleistung beseitigt ein der
Entscheidung entgegenstehendes rechtliches Hindernis. Man kann sich also eine Baugenehmigung nicht
kaufen. Wohl aber kann man vertraglich Erschließungsmaßnahmen übernehmen, um die
Erschließung des Bauvorhabens zu sichern und damit die Baugenehmigung zu
ermöglichen.
Schließlich müssen die vereinbarten Leistungen den gesamten Umständen nach
angemessen sein. Beispielsweise muss die aus Anlass eines Vorhabens vereinbarte Übernahme von
Folgekosten bei wirtschaftlicher Betrachtung des Gesamtvorganges in einem angemessenen
Verhältnis zum Wert des Vorhabens stehen. Werden z. B. die Kosten für die Schaffung von
Kindergartenplätzen übernommen, muss dies dem tatsächlich durch das neue Wohngebiet
ausgelösten Bedarf entsprechen.